UCHWAŁA Nr VIIIk/LIII/684/2024 RADY MIASTA WEJHEROWA z dnia 27 lutego 2024 r. w sprawie przekazania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku skargi na Uchwałę Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych

Uchwała Nr VIIIk/LIII/684/2024
Rady Miasta Wejherowa

z dnia 27 lutego 2024 r.

w sprawie przekazania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku skargi na Uchwałę Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 40 ze zm.), w związku z art. 54 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.),

Rada Miasta Wejherowa
uchwala, co następuje:

§ 1. 1. Postanawia się przekazać Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku skargę z dnia 6 lutego 2024 r. na Uchwałę Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. z 2024 r., poz. 122) wraz z odpowiedzią na skargę oraz aktami sprawy.

2. Odpowiedź na skargę stanowi załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2. Upoważnia się Prezydenta Miasta Wejherowa do:

1) przekazania skargi wraz z odpowiedzią na skargę i aktami sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku,

2) reprezentowania Rady Miasta Wejherowa w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku w niniejszej sprawie, w tym do podpisania odpowiedzi na skargę oraz do udzielania dalszych pełnomocnictw procesowych, w tym do podpisania i wniesienia skargi kasacyjnej oraz do reprezentowania Rady Miasta Wejherowa w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku i Naczelnym Sądem Administracyjnym.

§ 3. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Załącznik do uchwały Nr VIIIk/LIII/684/2024
Rady Miasta Wejherowa
z dnia 27 lutego 2024 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny
w Gdańsku
80-219 Gdańsk, Al. Zwycięstwa 16/17

Organ:

Rada Miasta Wejherowa

Plac Jakuba Wejhera 8

84-200 Wejherowo

Odpowiedź na skargę

 Na podstawie art. 54 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku ze skargą z dnia 6 lutego 2024 r., doręczoną w dniu 6 lutego 2024 r., na uchwałę Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. 2024 poz. 122) przekazuję w załączeniu ww. skargę wraz z aktami niniejszej sprawy oraz odpowiedzią na skargę.

Wnoszę o oddalenie skargi.

Ponadto wnoszę o zasądzenie od skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadnienie

 Skargą z dnia 6 lutego 2024 r. została zaskarżona uchwała Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (Dz. U. Woj. Pom. 2024 poz. 122) w zakresie § 3.

 Uchwale zarzucono naruszenie art. 32 ust. 1b pkt 1, 3, 4 i 5 w zw. z art. 198i, h ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), poprzez wadliwe określenie w § 3 uchwały ceny nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustalonej w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.             

 Skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności § 3 zaskarżonej uchwały. Ponadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

 W ocenie Rady Miasta Wejherowa skarga nie zasługuje na uwzględnienie i powinna zostać oddalona z poniższych przyczyn.

 Na wstępie należy zaznaczyć, iż dnia 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1463), nowelizująca ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.). Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła m.in. nowe zasady sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste, a także nałożyła na radę obowiązek podjęcia uchwały w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych i dodała Dział VI a Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego.

 Zgodnie z art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego nie może nastąpić przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

 Zgodnie z art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami Wojewoda ? w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo odpowiednia rada albo sejmik ? w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego ustalają, odpowiednio w drodze zarządzenia albo uchwały, zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, kierując się w szczególności:

1) potrzebami społeczności lokalnej oraz interesem publicznym, w tym potrzebą zapewnienia rezerw terenów na realizację celów publicznych i pod budownictwo mieszkaniowe;

2) ładem przestrzennym;

3) racjonalnością ekonomiczną;

4) stanem realizacji postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, w tym celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste;

5) okresem pozostałym do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;

6)potencjałem inwestycyjnym nieruchomości gruntowej na potrzeby realizacji celów publicznych, budownictwa mieszkaniowego lub celów użyteczności publicznej.

 Skarżąca zarzuca naruszenie art. 32 ust. 1b pkt 1, 3, 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 198i, h ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, co jest zupełnie niezrozumiałe.

Formułując zarzut i jego uzasadnienie skarżąca myli tryby sprzedaży nieruchomości i nie zauważa, iż art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomości i art. 198i oraz 198h tejże ustawy dotyczą zupełnie innych trybów zbywania nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych. Wskazane w zarzucie skarżącej art. 198i oraz 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami ujęte są w przepisach Działu VI a ustawy zawierającym przepisy epizodyczne, które znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadkach zbywania nieruchomości w okolicznościach określonych w przepisach tego działu i dotyczą określonej kategorii nieruchomości gruntowych jedynie w sytuacji, gdy ze stosownym żądaniem złożonym w określonym terminie wystąpi użytkownik wieczysty. Natomiast art. 32 ustawy ma zastosowanie w sytuacji, gdy gmina zdecyduje się na przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i nie ma w tym przypadku ograniczenia czasowego na zgłoszenie roszczenia.

 Zaskarżona w niniejszej sprawie uchwała Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/664/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r. została podjęta na podstawie art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie na podstawie art. 198i tejże ustawy. W związku z powyższym zupełnie bezzasadne jest stwierdzenie uzasadnienia skargi, że ?gdyby Rada Miasta Wejherowa nie podjęła zaskarżonej uchwały, lub nie zapisała w niej sposobu ustalania ceny, zastosowanie miałby znacznie korzystniejszy przepis art. 198 h ust. 1 ww. ustawy?. Podkreślić należy, iż przepisy działu VI  a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 198h ust. 1 dotyczą sytuacji, gdy użytkownik wieczysty wystąpi z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej i nie zajdą okoliczności, w których żądanie sprzedaży nie przysługuje w tym trybie, a nie każdej sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego.

 Należy zwrócić uwagę, iż Rada Miasta Wejherowa podejmując zaskarżoną w niniejszej sprawie uchwałę kierowała się, w szczególności zasadami wynikającymi z art. 32 ust. 1b pkt 1 ? 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy czym nie są to wytyczne do określenia ceny sprzedaży nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym.

 Ustawodawca, dokonując nowelizacji, wprowadził również nowe zasady ustalenia ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej na rzecz jej użytkownika wieczystego, z rozróżnieniem dla nieruchomości:

- niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej - cenę ustala się jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (co wynika z art. 69 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

- wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej - cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży (co wynika z art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

 Z powyższego wynika, iż sposób ustalenia w ustawie ceny nieruchomości niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej jest jednoznacznie określony (20 x stawka procentowa opłaty rocznej z tyt. użytkowania wieczystego x wartość nieruchomości). W ocenie Rady Miasta Wejherowa cena nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej zawarta jest w przedziale, w ramach którego rada  może, ustalając szczegółowe wytyczne, określić cenę nieruchomości w górnych granicach widełek. Zatem cena nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej stanowiącej własność Gminy Miasta Wejherowa, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustalona w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży została ustalona zgodnie z art. 32 ust. 1 b i art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biorąc pod uwagę racjonalność ekonomiczną gospodarowania środkami budżetowymi, w tym konieczność zapewnienia odpowiedniego poziomu dochodów budżetowych Gminy Miasta Wejherowa, Rada Miasta Wejherowa podjęła uchwałę określając cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej na rzecz jej użytkownika wieczystego, w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.  Mając na uwadze powyższe, zaproponowany sposób przeznaczania nieruchomości do sprzedaży  oraz ustalenia ceny, zapewni racjonalne i optymalne gospodarowanie zasobem z uwzględnieniem realizacji celów publicznych, ochrony interesów Gminy oraz zapewnienia wpływów do budżetu.

 Należy przy tym zauważyć, że do opłat z tyt. użytkowania wieczystego gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej zwykle ma zastosowanie stawka 3% wartości danego gruntu, tak jak w odniesieniu do nieruchomości, których użytkownikiem wieczystym jest skarżąca. Oznacza to, że cena nieruchomości ustalona w wysokości 100% wartości danej nieruchomości odpowiada sumie opłat za około 33 letni okres użytkowania wieczystego. Skarżąca ma prawo korzystać z nieruchomości na dotychczasowych zasadach, jako użytkownik wieczysty, do roku 2093, zatem przez kolejnych 69 lat. Użytkownik wieczysty nie ma obowiązku wykupienia prawa własności gruntu użytkowanego wieczyście. Użytkownik wieczysty może zgłosić roszczenie na podstawie przepisów Działu VI a ustawy o gospodarce nieruchomościami i domagać się sprzedaży nieruchomości w trybie tam określonym za cenę ustaloną uchwałą Nr VIIIk/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. Podkreślić należy, iż nie każda nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana w każdym czasie, albowiem przy przeznaczaniu do sprzedaży nieruchomości użytkownikom wieczystym należy się kierować zasadami określonymi w niekwestionowanym przez skarżącą § 2 zaskarżonej uchwały Nr VIIIk/LI/664/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r., która to uchwała dotyczy zasad sprzedaży nieruchomości użytkownikom wieczystym poza trybem realizacji roszczeń uregulowanych odrębnie przepisami ustawy w wyżej wskazanym dziale VI a.

Z uzasadnienia skargi można wywnioskować, że skarżąca zarzuca także niezastosowanie bonifikaty przy ustalaniu ceny, co jest niezrozumiałe, gdyż zaskarżona uchwała określa zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych i została podjęta na podstawie art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nie zawiera upoważnienia dla rady do określenia warunków udzielania bonifikaty od ceny nieruchomości i wysokości stawek procentowych. Co więcej wskazać należy, iż art. 69 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący ceny sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej nie odsyła do stosowania przepisów o bonifikatach tak jak to czyni art. 69 ust. 1 tej ustawy w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niewykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej.

 Należy zwrócić uwagę, iż skarżącym może być każdy kto wykaże, że zaskarżona uchwała narusza jego "interes prawny lub uprawnienie". Oznacza to, że skarżący musi wykazać, iż w konkretnym wypadku istnieje związek pomiędzy jego własną "prawnie gwarantowaną" (a nie wyłącznie "faktyczną") sytuacją a zaskarżaną przezeń uchwałą, związek polegający na tym, że uchwała ta narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) właśnie "jego interes prawny lub uprawnienia": albo jako indywidualnego podmiotu (np. jako właściciela), albo też jako członka określonej wspólnoty samorządowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 roku, III RN 42/02).

 Prawo do wniesienia skargi do sądu przysługuje podmiotowi, który wykaże naruszenie przez zaskarżoną uchwałę własnego interesu prawnego lub uprawnienia, a zatem w przypadku gdy zaskarżona uchwała godzi w sferę prawną podmiotu przez wywołanie negatywnych następstw prawnych, np. przez zniesienie, ograniczenie, czy też uniemożliwienie realizacji jego uprawnienia lub interesu prawnego. Naruszenie zatem interesu prawnego lub uprawnienia to naruszenie przysługującej podmiotowi z mocy prawa ochrony. Podstawą do wyprowadzenia tej ochrony są przepisy prawa materialnego, które regulują treść działania organów administracji publicznej, na mocy których kształtowane są uprawnienia lub obowiązki jednostki. Przepisy prawa procesowego stanowią podstawę do wyprowadzenia interesu prawnego lub uprawnienia tylko w razie gdy występuje bezpośredni związek z autorytatywną konkretyzacją uprawnienia lub obowiązku (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 2012 roku, II OSK 790/12).

 Rada Miasta Wejherowa wskazuje, iż nie można wykazywać naruszenia interesu prawnego tylko z tego powodu, iż podjęto uchwałę o treści innej niż oczekiwała tego skarżąca, bądź z powodu zmiany dotychczas obowiązujących przepisów dotyczących wykupu nieruchomości gruntowych będących w użytkowaniu wieczystym. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie narusza ani nie ogranicza interesu prawnego skarżącej. Zasady przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych są dla wszystkich takie same.

W ocenie organu, skarżąca nie wykazała, iż zaskarżona uchwała narusza jej interes prawny.

 Należy zwrócić również uwagę, iż skarżąca złożyła w tym samym czasie dwie skargi z niemalże identycznym uzasadnieniem, zaskarżając w całości uchwałę Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/665/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych oraz w części dot. § 3 uchwałę Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/664/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r., w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych (której dotyczy niniejsza odpowiedź na skargę), przygotowując do dwóch różnych uchwał niemalże takie  samo uzasadnienie, choć podstawy. prawne, na podstawie których podjęto uchwały nie są tożsame.

 Mając powyższe na uwadze skargę należy uznać za bezzasadną i jako taka powinna ulec oddaleniu.