Uchwała Nr VIIk/XX/235/2016 Rady Miasta Wejherowa z dnia 24 maja 2016 r. w sprawie rozpatrzenia wezwania do usunięcia naruszenia uprawnienia w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym

Uchwała Nr VIIk/XX/235/2016
Rady Miasta Wejherowa

z dnia 24 maja 2016 r.

w sprawie rozpatrzenia wezwania do usunięcia naruszenia uprawnienia w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym

 Na podstawie art. 18 ust. 1 w związku z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz.446),

 Rada Miasta Wejherowa
uchwala, co następuje:

§ 1.   Rada Miasta składa oświadczenie, stanowiące załącznik do niniejszej uchwały, będące stanowiskiem w sprawie wezwania z dnia 21 kwietnia 2016 roku (wpł. dnia 29 kwietnia 2016 roku) w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym do usunięcia naruszenia uprawnienia Pani Elżbiety Lichnerowicz ? przez podjęcie przez Radę Miasta Wejherowa uchwały Nr VIk/XLVI/549/2014 z dnia 1 września 2014 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa obejmującej odcinek pasa drogowo - kolejowego od Ronda Solidarności w ciągu ul. I Brygady Pancernej Wojska Polskiego do ul. Kociewskiej (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2014 roku, poz. 3235).

§ 2.   Zobowiązuje się Prezydenta Miasta Wejherowa do przedłożenia stanowiska Rady Miasta Wzywającej.

§ 3.   Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Załącznik do uchwały Nr VIIk/XX/235/2016
Rady Miasta Wejherowa
z dnia 24 maja 2016 r.

Stanowisko Rady Miasta Wejherowa

 w sprawie wezwania do usunięcia naruszenia uprawnienia w trybie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku poz.446),
w związku z uchwaleniem uchwały Nr VIk/XLVI/549/2014 Rady Miasta Wejherowa
z dnia 1 września 2014 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa obejmującej odcinek pasa drogowo - kolejowego
od Ronda Solidarności w ciągu ul. I Brygady Pancernej Wojska Polskiego do ul. Kociewskiej
(Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 2014 roku, poz. 3235)

 Odnosząc się do wezwania do usunięcia naruszenia prawa, z jednoczesnym wnioskiem o zmianę § 3 ust. 5 i § 10 ust. 6 pkt 8 Uchwały Nr VIk/XLI/549/2014 Rady Miasta Wejherowa z dnia 1 września 2014 roku w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa obejmującej odcinek pasa drogowo - kolejowego od Ronda Solidarności w ciągu ul. I Brygady Pancernej Wojska Polskiego do ul. Kociewskiej, tj poprzez zmianę zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w odniesieniu do działki o nr 158/28 i innych, położonych w obrębie nr 7, na terenie o nr 5, pow. terenu 0,92 ha, oznaczenie terenu w planie ?U2? - w taki sposób, żeby:

 a) możliwe było zainwestowanie na wszystkich działkach, w ramach zabudowy usługowej, ograniczonej obecnie przez postanowienia § 10 uchwały do jednego budynku na całym terenie nr 5,

 b) możliwa była zabudowa usługowa, w tym dopuszczono by zabudowę usługową: hotele. motele, pensjonaty mieszkania integralnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,

 wniesionego przez współużytkowniczkę wieczystą udziału wynoszącego 3/8 części tej nieruchomości ? Elżbietę Lichnerowicz (współwłasność małżeńska z Dariuszem Lichnerowiczem), zwaną dalej ?Wzywającą?, z dnia 21 kwietnia 2016 roku (wpł. dnia 29 kwietnia 2016 roku), przedkłada się następujące stanowisko.

 Wzywająca zarzuca uchwale:

 1/ naruszenie art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 34 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowane, poprzez pozbawienie wnioskujących na czas nieokreślony możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem,

 2/ naruszenie konstytucyjnej zasady równości, wyrażonej w art. 32 Konstytucji RP, gdyż kwestionowane zapisy uchwały bezzasadnie narzucają limit i jeden rodzaj działalności (hotele, motele, pensjonaty) z prawem do zabudowy.

Wzywająca w wezwaniu kwestionuje następujące ustalenia przywołanego wyżej planu, obejmujące część terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 5.U2, stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym 158/28, obręb 7:

 ?§ 3. Oznaczenia literowe dotyczące przeznaczenia terenów użyte w niniejszym planie:

 5. U2 ? teren zabudowy usługowej. W terenie U2 dopuszcza się:

 1) hotele, motele, pensjonaty;

 2) mieszkanie integralnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.?

 oraz

 ?§ 10. KARTA TERENU ZMIANY MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO MIASTA WEJHEROWA OBEJMUJĄCEJ ODCINEK PASA DROGOWO ? KOLEJOWEGO OD RONDA SOLIDARNOŚCI W CIĄGU UL. I BRYGADY PANCERNEJ WOJSKA POLSKIEGO DO UL. KOCIEWSKIEJ.

 1. NUMER TERENU: 5.

 2. POWIERZCHNIA: 0,92ha.

 3. PRZEZNACZENIA TERENU: U2 ? teren zabudowy usługowej.

 6. ZASADY KSZTAŁTOWANIA ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI LUB TERENU:

 8) dopuszcza się maksymalnie 1 budynek na terenie (nie dotyczy budynków infrastruktury technicznej).?

 Zdaniem Wzywającej nie ma obecnie żadnej prawnej i faktycznej możliwości zabudowy samodzielnie żadnej z działek wchodzących w skład nieruchomości objętej ustaleniami terenu 5.U2, zgodnie z ich przeznaczeniem. Jej zdaniem zapisy planu automatycznie w przypadku zabudowy jednej z działek, automatycznie uniemożliwiają uzyskanie pozwolenia na budowę na pozostałych istniejących samodzielnie funkcjonujących wydzielonych geodezyjnie działkach w ramach zabudowy, ograniczonej obecnie przez postanowienia § 10 uchwały do jednego budynku na całym terenie oznaczonym w planie symbolem ?U2?.

 Należy tutaj wyjaśnić, że złożone Wezwanie jest sformułowane w sposób sugerujący wystąpienie Wzywającej nie tylko w imieniu własnym, ale też pozostałych współużytkowników wieczystych działki nr 158/28, obręb 7, w Wejherowie przy ul. I Brygady Pancernej Wojska Polskiego, lecz wezwanie podpisała jedynie Wzywająca, w związku z czym nie można uznać rozpatrywanego wezwania jako złożonego przez współużytkowników wieczystych 3/4 części działki nr 158/28 oraz Gminy Miasta Wejherowa, która jest również jednym ze współużytkowników wieczystych tej działki - w 1/4 części. Gmina Miasta Wejherowa jest również właścicielem działek sąsiadujących z działką 158/28, tworzących zwartą nieruchomość gruntową, łącznie objętych także ustaleniami planu dla terenu 5.U2.

 Wzywająca, posiadająca wraz z mężem udział 3/8 w użytkowaniu wieczystym działki nr 158/28, w której 1/4 udziału posiada również Gmina Miasta Wejherowa, twierdzi, że zapis planu jak też brak wymaganej zgody współwłaściciela (Gminy Miasta Wejherowo) na zabudowę niewydzielonej części nieruchomości, umożliwi zabudowę wyłącznie w przypadku uzyskania prawa własności pozostałych działek wchodzących w skład jednostki urbanistycznej ? U2, bądź sprzedaży udziału w nieruchomości. Zdaniem Wzywającej oczywistym jest, że ustalenia § 10 ust. 6 pkt 8 uchwały, zgodnie z którymi na terenie U2 dopuszcza się budowę jednego budynku powodują, że staje się wyłącznie możliwe zainwestowanie na wszystkich działkach w tym terenie, mających różnych właścicieli (obecnie pięciu) cztery działki stanowiące własność Gminy Miasto Wejherowa i jedna stanowiąca współwłasność Wzywających i Gminy Miasto Wejherowo bądź na wybranej przez Gminę Miasta Wejherowa jednej działce. W takiej sytuacji działka staje się miejscem nielegalnego postoju/parkingu bądź miejscem bez prawa do jakiejkolwiek zabudowy, nawet budki parkingowej.

 W ocenie Wzywającej zapisy planu o takiej treści powodują stan niezgodności z konstytucyjną zasadą równości, wyrażoną w art. 32 Konstytucji RP, gdyż bezzasadnie narzuca się limit i przedmiot prawa zabudowy.

 Ponadto Wzywająca wskazuje, że w efekcie takie ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozbawiają Ją prawa nie tylko co do korzystania z części działki poprzez brak możliwości jej zabudowy, w tym również do zabudowy zgodnie z jej poprzednim przeznaczeniem. Wzywająca pisze, że: ?Sytuacja ta powoduje, że chcąc korzystać z nieruchomości, którą nabyliśmy jako osoby prowadzące działalność gospodarczą w określonym celu i za nie małą cenę, zmusza się nas do podjęcia decyzji kupna udziału w działce i pozostałych działek wchodzących w skład terenu U2 za cenę bliżej nieokreśloną, z wymuszonym obowiązkiem zabudowy jednym obiektem i ograniczeniem co do jego charakteru.?

 Zdaniem Wzywającej za usprawiedliwione należy przyjąć stwierdzenie, że wskazane powyżej zarzuty ? dotyczące zapisu § 10 ust. 6 pkt 8 uchwały, uniemożliwiającego Wzywającym bądź nabywcy nieruchomości, zabudowę ograniczając ją do budowy jednego budynku na terenie oznaczonym w planie ?U2? wskazujące je jako sprzeczne z prawem ? są w pełni uzasadnione.

 Wzywająca wskazuje, że w myśl art. 6 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Współkształtowanie przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wraz z innymi przepisami prawa własności stanowi ? przewidziane w art. 140 kodeksu cywilnego ? przedmiotowe ograniczenie w sposobie wykonywania tego prawa. Dalej Wzywający wskazują, że władztwo planistyczne gminy nie uzasadnia ograniczenia zabudowy na wskazanym terenie do jednego budynku i do jednego zakresu działalności. W uzasadnieniu do uchwały, Rada Miasta nie wskazała co jest przyczyną tego ograniczenia. Z zapisów podjętej uchwały nie wynika, z uwagi na jakie wartości, czy chronione dobra, w zakwestionowanych wyżej przepisach uchwalonego planu miejscowego doszło do ograniczenia naszego prawa własności jako współwłaścicieli tej nieruchomości.

 Zdaniem Wzywającej w świetle powyższego bezsporne jest, że władztwo planistyczne przysługujące Gminie zostało przez nią nadużyte, poprzez uchwalenie zaskarżonej uchwały, co oznacza istotne naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 7 (w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza: 7) prawo własności) i art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - u.p.z.p. (Art. 6. 1. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. 2. Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.) oraz art. 140 kodeksu cywilnego, skutkujące koniecznością zmiany uchwały w powyższym zakresie.

 Z powyższymi zarzutami nie można się zgodzić w całości. Jak wskazano wcześniej, złożone Wezwanie jest sformułowane w sposób sugerujący wystąpienie Wzywającej nie tylko w imieniu własnym, ale też pozostałych współużytkowników wieczystych działki nr 158/28 - co nie jest prawdą, w związku z czym wezwanie można rozpatrywać wyłącznie w odniesieniu do niewydzielonej części współużytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej jednocześnie część większego obszaru planistycznego, wyznaczonego jako teren 5.U2. Jest to zastrzeżenie istotne, gdyż już sam fakt władania niewydzieloną częścią nieruchomości rodzi wiele dodatkowych obowiązków po stronie potencjalnego inwestora (w które uchwalony plan nie wkracza) zwłaszcza uzyskania zgody wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości na jakiekolwiek inwestowanie na jej terenie. Gmina Miasta Wejherowa wykonując ustalenia planu prowadzi rozmowy z właścicielami sąsiednich nieruchomości w celu nabycia i docelowo ? w celu realizacji inwestycji ustalonej w planie, nie zakładając w chwili obecnej zmian planu, wpisującego się w politykę przestrzenną miasta w tym rejonie.

 Uchwalając przedmiotową zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa obejmującą odcinek pasa drogowo - kolejowego od Ronda Solidarności w ciągu ul. I Brygady Pancernej Wojska Polskiego do ul. Kociewskiej, Gmina Miasta Wejherowa realizuje politykę przestrzenną zawartą w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Wejherowa przyjętego uchwałą Nr IIIk/XXX/325/2001 Rady Miasta Wejherowa z dnia 26 czerwca 2001 r. - tekst jednolity uchwała nr VIk/XXXIII/393/2013 Rady Miasta Wejherowa z dnia 25 czerwca 2013 r., zmieniony uchwałą nr VIIk/X/105/2015 Rady Miasta Wejherowa z dnia 23 czerwca 2015 r.

 Ustalenia planu uwzględniają w szerokim zakresie podstawowe zadania, jakie gminie stawia ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.), zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy:

 ?2. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza:

 1) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;

 2) walory architektoniczne i krajobrazowe;

 3) wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych;

 4) wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

 5) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych;

 6) walory ekonomiczne przestrzeni;

 7) prawo własności;

 8) potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;

 9) potrzeby interesu publicznego (?)?

Mając na względzie postanowienia ustawy - zwłaszcza wartości wymienione w art. 1 ust. 2 (i to nie tylko pkt 7, na który powołuje się Wzywająca), uchwalono plan, w którym terenowi oznaczonemu symbolem 5.U2 ze względu na bardzo ważną lokalizację w strukturze funkcjonalnej miasta, strategiczną dla realizacji celów gminy, przypisano ustalone przeznaczenie. Znaczenie terenu potwierdza już wybór obszaru objętego planem, stanowiącego kluczowy dla miasta odcinek układu transportowego o randze krajowej, przecinającego miasto w kierunku wschód ? zachód wraz z terenami przyległymi do niego w obszarach oddziaływania ważnych węzłów komunikacyjnych. Planowana zabudowa wzdłuż arterii drogowo ? kolejowej winna mieć reprezentacyjną formę, gabaryty, funkcje podnoszące jej prestiżowy charakter i przestrzenny ład zabudowy wzdłuż pasa drogowego drogi krajowej nr 6 i linii kolejowej wraz z dworcem kolejowym Wejherowo, zlokalizowanym na południe od terenu 5.U2. Teren 5.U2 zgodnie z uchwalonym planem stanowi samodzielną jednostkę planistyczną o jednolitych ustaleniach i można go określić jako ?działkę budowlaną? używając pojęć i definicji zawartych w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 12 ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o: "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;(?), a nie rozpatrywać ustaleń planu w terenie 5.U2 w odniesieniu do pojedynczych działek gruntu ? w rozumieniu definicji zawartych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, lub nawet ich ułamkowych części, co ma miejsce w rozpatrywanym przypadku. Kształtowanie zabudowy i zagospodarowania terenów w planach miejscowych winno odnosić się do specyfiki nieruchomości objętych planem bez względu na skalę rozdrobnienia nieruchomości, bądź też skali skomplikowania form ich własności. Teren 5.U2 posiada bardzo dobry dostęp do dróg publicznych przebiegających przy nim, łączących się w węźle komunikacyjnym - Rondzie Solidarności. Do terenu 5.U2 prowadzi też bezkolizyjne dojście dla pieszych, prowadzone tunelem dla pieszych pod torami kolejowymi i drogą krajową. Bardzo dobre skomunikowanie terenu ? w tym bezpośrednie dojście do terenu z dworca kolejowego, jest wyjątkowo korzystną jego cechą nawet w skali całego pasa drogowo ? kolejowego przecinającego Wejherowo w kierunku wschód - zachód. Dla terenu oznaczonego symbolem U2 wprowadzono przeznaczenie pod zabudowę usługową, gdzie dopuszcza się hotele, motele, pensjonaty oraz mieszkanie integralnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ustalenie takiej funkcji nie wyklucza prowadzenia innych usług, które można zrealizować wraz z podstawową funkcją usługową. Wprowadzenie usług określonych w planie spowoduje, iż teren 5.U2 zostanie zagospodarowany na cele usługowe ściśle uzupełniające i przesądzające o kompleksowości funkcji węzła integracyjnego, opartego o główny, zintegrowany węzeł przesiadkowy istniejącego dworca kolejowego Wejherowo. Aktualnie węzeł integracyjny jest projektowany w kilku zadaniach inwestycyjnych i będzie obejmować oprócz dworca kolejowego także dworzec autobusów regionalnych, przystanki miejskiej komunikacji autobusowej oraz zabudowę usługową powiązaną z funkcjami węzła. Planowana w terenie 5.U2 funkcja ? jak wspomniano wcześniej, nie wyklucza wprowadzenia innych usług przez Wzywającą, możliwych do realizacji w powiązaniu z usługami ustalonymi w planie - z założeniem ich wspólnej realizacji. Ustalenia planu mają na celu budowę sprawnie działającego węzła integracyjnego, w tym ustalenie lokalizacji pod realizację zabudowy o funkcji hotelowej. Ma to na celu stworzenie lepszej oferty bazy noclegowej na terenie miasta Wejherowa, powiązanej ze strategicznym celem wzrostu turystycznej atrakcyjności miasta oraz obserwowanym napływem osób zainteresowanych poznaniem zabytków i walorów historyczno ? kulturowo ? przyrodniczych miasta Wejherowa. Miasto w chwili obecnej nie posiada odpowiedniego zaplecza noclegowego, które mogłoby sprostać oczekiwaniom zewnętrznym. Konkretna lokalizacja funkcji hotelowej ? w tym przypadku w terenie 5.U2, została zaplanowana jako bezpośrednio związana z prowadzonymi równolegle przygotowaniami inwestycji sprawnie działającego i właściwie wyposażonego węzła integracyjnego wraz ze związanymi z nim niezbędnymi funkcjami towarzyszącymi, stosownie do wymagań przepisów o transporcie publicznym i powszechnie obowiązujących norm planistycznych.

Cechy terenu objętego planem oraz opisane cele polityki przestrzennej znalazły odzwierciedlenie w przedmiotowym planie, w terenach oznaczonych symbolem U2. Stanowisko miasta odnośnie zamiaru budowy obiektu o funkcji hotelowej w lokalizacji 5.U2 znalazło bezpośrednie potwierdzenie poprzez nabycie przez gminę udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej ewidencyjnie jako dz. nr 158/28, obr. 7, położonej w Wejherowie przy ul. I Brygady Pancernej WP zgodnie z możliwością wynikającą z art. 109 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.), na podstawie którego gmina skorzystała z prawa pierwokupu i nabyła udział w wysokości 1/4 części w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Celem nabycia jest polepszenie wykorzystania przestrzeni pomiędzy ul. I Brygady Pancernej WP, a ulicą Ofiar Piaśnicy przy planowanym zagospodarowaniu na funkcje określone w planie. Aktualnie gmina włada nieruchomościami o powierzchni stanowiącej ok. 48% obszaru jednostki 5.U2. Gmina prowadzi rozmowy z właścicielami (użytkownikami wieczystymi) innych działek mające na celu nabycie kolejnych nieruchomości w obszarze jednostki 5.U2. Zgodnie z zapisem planu w § 10 ust. 6 pkt 8, dopuszcza się maksymalnie 1 budynek na terenie, co miało na celu wykluczenie niekorzystnych zmian ładu przestrzennego związanych z ewentualnym nieekonomicznym i niekorzystnym przestrzennie rozbiciem zabudowy na kilka obiektów oraz zapobieżenie częściowej, etapowej realizacji inwestycji planowanej na terenie 5.U2, co w ostateczności mogłoby doprowadzić do tego, że oczekiwana inwestycja by nie powstała.

Podsumowując, wezwanie przedstawione przez Wzywającą w piśmie z dnia 21 kwietnia 2016 roku (wpł. dnia 29 kwietnia 2016 roku) w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym do usunięcia naruszenia uprawnienia Pani Elżbiety Lichnerowicz, jakim jest podjęcie przedmiotowej uchwały z przekroczeniem granic władztwa planistycznego oraz naruszeniem interesu prawnego Wzywającej ? współużytkowniczki wieczystej wraz z mężem niewydzielonej części nieruchomości wynoszącej 3/8 powierzchni działki nr 158/28, obręb 7, położonej w Wejherowie, dla której Sąd Rejonowy w Wejherowie prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr GD1W/00048582/8 co do wymienionych w wezwaniu ustaleń planu dot. karty terenu 5.U2, nie posiada uzasadnienia w okolicznościach faktycznych i prawnych, w związku z czym należy je odrzucić w całości.